论文关键词：住房　住房制度　住房出租 　　论文概要：德国的住房出租、住房出租市场政策及廉租房等对中国住房制度创意有最重要糅合意义。减缓培育和发展中国住房出租市场的政策建议。　　　住房问题是关系到老百姓的安居乐业，关系到公平与人与自然。

不久前我国民建中央欧洲住房制度考察团回国欧对德国、瑞典等国住房制度不作了实地考察。我们在实地考察中看见：现在的德国住房制度是一种市场化的住房制度。

　　从上看，德国住房市场制度经历了一个渐渐制度创意的发展过程。　　早在19世纪三、四十年代，德国革命时期，大量农民转入城市沦为市民，必须大量住房，城市住房紧缺，这时，一批商人不作房产企业主的私人房产公司应运而生，它们修建公寓、别墅不作商品房，以市场价出售或租赁给市民。

私人房产公司以市场价出售或租赁住房这标志着住房市场制度早已构成。　　同时，德国在工业革命时期，工矿企业主——资本家要大量更有工人，也辟了许多工矿企业工人住宅，以高于市场出租商品房的便宜价格租赁给工矿企业工人。这又标志着当时由企业主赞助商的廉租房出租市场制度也早已构成。

　　二次大战以后，德国许多地方居民完全都无房居住于，政府为了要使人民有房住，向农民买了许多土地，修建了大量公寓房出租，后来这些公寓房绝大多数都出售给了私人。政府修建了大量公寓房出租、出售，这又标志着政府主导的住房市场制度的构成和发展 　　上世纪90年代东西德统一后，德国住房经常出现新的较小紧缺现象。这时，德国政府仍然专门从事房地产业，而是大力希望私人房产公司和私人专门从事房地产业，修建或交易公寓和别墅出售或租赁。社会福利房也由政府赞助商，房产公司和私人修建并获取市场符合低收入者对住房的市场需求。

这就使市场化的住房制度更为完备和发展。　　欧洲实地考察回来，我对中国与德国、瑞典等市场发达国家的住房制度情况展开了一些较为分析和研究，深感一个实施市场经济制度国家的住房制度也不应逐步竣工市场化的住房制度。

成熟期的市场化的住房制度，即房地产市场制度应该是出租举，居住于与相容分段发展的市场制度。德国，瑞典等市场经济发达国家在住房制度建设和住房市场发展的创意探寻中获得的许多成熟期经验都很有一点我国糅合。

要办好我国住房制度建设，要维持我国房地产市场稳定、身体健康、可持续发展，在当前和今后非常宽的时期内，我国不应希望减缓市场化住房制度建设步伐，尽早希望把我国房地产市场制度竣工规范的出租举，居住于与投资相容分段发展的房地产市场制度。　　 　　一、德国与中国的住房出租市场 　　 　　德国是现在世界上办好住房制度建设和住房市场发展，解决问题住房问题较为顺利的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房出租市场包含的市场化的住房制度。　　现在，德国住房制度早已沦为一种由住房销售市场和住房出租市场包含的出租举，居住于与投资相容发展的，较完备、成熟期的市场化住房制度。

德国住房市场是一种在整个住房市场中住房出租市场占到比小于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅有为42％，出租住房率为58％。住房出租市场占到比小于住房销售市场占到比，住房出租市场繁盛，占据十分引人注目的地位。

为什么现在住房出租市场还如此之繁盛?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房出租市场的不存在和发展，首先在相当大程度上是由大量中低收入家庭忍受不起自己购房的经济负担，买了房，而必需租房居往；现在城市中总还不存在一部分流动或同住人口，他们中有的人因生活或工作长年具备一定流动性，继续不不愿买房或不必须买房而必须租房，有的人继续买了住房，必须定期地租房居往。　　现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还不存在较小的差异。

据《建设部2005年城镇房屋概况公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(节录《建设部2005年城镇房屋概况统计资料公报》) 　　据此计算出来，目前，在我国全国出租住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户享有多套住房。按人均或户均住房占到比计算出来的住房出租市场的实际占到比，应比全国出租住房在住房市场中占到比仅为18.38％不会要大些。

　　但是，我们从另一些明确数据看，我国的住房出租亲率也还是较低的。据有关资料表明，目前我国城市居民中租房居住于的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的表明，全国租房居住于的城市家庭仅有占到全部城市居民家庭的9.49％。

　　从现实情况来看，在目前和今后宽时期内，我国对住房出租的市场需求潜力十分极大，住房出租市场发展潜力也十分极大。我国经济社会发展，城市化水平大大提升，城市经济的发展，产业统合能力的更进一步强化，更有和消化低收入能力的增大，必定增进城市大量新的就业人口的减少。

而城市人口的减少，必定增大对住房的市场需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还正处于较低的水平线上。随着收益的快速增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享用资料和发展资料，住房消费不断扩大将是必定的趋势。　　为适应环境住房市场需求的急遽减少，我国房地产开发投资快速增长很快，住房供给大大减少。

在住房供给大大快速增长的同时，商品房的价格亦大大上升并且持高不出。由于广大中小收益家庭有效地市场需求严重不足，购房的心愿难以实现，他们必需租房居住于。

这就彻底要求了广大中小收益家庭对租房消费将构成极大市场需求。　　与此同时，我国早已实施住房分配货币化制度的实施，这又将增进广大中小缴八家庭对住房出租市场有效地市场需求的构成。这是因为：一方面住房分配货币化代替了使用权福利分房制度，截断了福利分房的后路，市场出了居民解决问题居住于问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上不存在着大量的对住房的消费市场需求要素。

另一方面，货币化的住房分配制度为职工获取了大量长年的资金，又使住房消费沦为有可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更加必须减缓发展住房出租市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在出租市场结构制度决定上不存在“重买轻租”，对住房出租市场的培育和发展并未引发充足的推崇，现在我国住房出租市场的发展已不合乎经济发展和居民现有的收入水平的客观必须。

　　 　　二、德国与中国的住房出租市场政策 　　 　　德国在发展住房出租市场中，高度重视广开住房出租房源，保证出租住房供应平稳。现在德国出租住房供应来源普遍，种类包含多样。

德国住房出租市场出租住房供应来源和包含是：在占到全部住房58％的住房出租市场的租赁住房中，98％左右皆为私房。其中占比最少的是自然人私人租赁住房和合作社租赁住房，分别占到66％和22％，另外8％为基金或公司租赁住房，3％为专业建房公司租赁住房。

在占到全部住房58％的住房出租市场的租赁住房中，仅有1-2％为政府公房租赁住房。　　德国地方政府还以、规定等手段或方式确保出租住房供应平稳。德国法律规定住房合作社修建房屋不能租赁无法出售。

同德国地方政府还规定房屋开发商必需获取房产研发总量的一定比例，专门租赁售予低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必需专门辟低收入家庭出租房。　　德国在发展住房出租市场中，政府和大力扶持和希望私人和房地产开发商投资修建租赁出售住房。

德国地方政府以免除和生产者补贴等形式大力扶持和希望住房开发商投资修建租赁出租住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收免除占到50％，生产者补贴占到21％。德国还对住房合作社租赁房屋政府实施征税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶持私人和住房开发商投资修建租赁住房。

德国地方政府还另设寄居房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，希望扶持开发商和私人商实验新的居住于方式和改版改为旧房，做出出租或出售住房。　　德国在发展住房出租市场中，还尤其推崇强化出租市场法制建设和，确保租房者合法权益，平稳租房租金，避免住房出租非法投机。德国推崇强化租房管理，制订了较为完善的住房合约管理法律。

德国推崇强化租房租金管理，制订了较为完善的租房租金管理法律。德国推崇强化确保住房出租市场秩序，制订了确保住房出租市场秩序的有关法律。法律明确规定禁令二房东，有效地避免住房出租非法投机。

和德国发展住房出租市场较为，目前我国在发展住房出租市场中，法律还有确保出租住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必需获取房产研发总量的一定占到比，专门租赁售予中低收入家庭。

在出租市场供应房源方面也还很不普遍，目前仍大部分是公房出租，私人出租住房的比例很低。在出租市场供应房源中，私人出租住房的比例很低，足以构成较为活跃的住房出租市场。　　由于我国公房出租的租金依然执府规定的价格，相比之下高于市场租金，有的甚至差距几十倍，所以我国公房出租并有利于住房市场的身体健康发展。

而且公房出租的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助低于收益户住房，无法超过救助低于收益人群中无房户的住房社会保障功能。

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